BriQ Properties Α.Ε.Ε.Α.Π.
ΕΤΗΣΙΑ ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΗ ΕΚΘΕΣΗ
για τη χρήση από 01 Ιανουαρίου 2023 έως 31 Δεκεμβρίου 2023
BriQ Properties Α.Ε.Ε.Α.Π
Αρ.ΓΕΜΗ - 140330201000
Αλ. Πάντου 25, Καλλιθέα
Mάρτιος 2024
Ετήσια Εταιρική και Ενοποιημένη Οικονομική Έκθεση για τη χρήση
που έληξε την 31
η
Δεκεμβρίου 2023
(ποσά σε χιλιάδες Ευρώ, εκτός εάν αναφέρεται διαφορετικά)
2
Περιεχόμενα
A. Δηλώσεις εκπροσώπων του Διοικητικού Συμβουλίου
3
B. Έκθεση Διαχείρισης του Διοικητικού Συμβουλίου της Εταιρείας
4
Γ. ΕΚΘΕΣΗ ΑΝΕΞΑΡΤΗΤΟΥ ΟΡΚΩΤΟΥ ΕΛΕΓΚΤΗ ΛΟΓΙΣΤΗ
43
Δ. Ετήσιες Εταιρικές και Ενοποιημένες Χρηματοοικονομικές Καταστάσεις
51
Εταιρική και Ενοποιημένη Κατάσταση Χρηματοοικονομικής Θέσης
52
Εταιρική και Ενοποιημένη Κατάσταση Αποτελεσμάτων και Λοιπών Συνολικών Εισοδημάτων
53
Ενοποιημένη Κατάσταση Μεταβολών Ιδίων Κεφαλαίων
54
Εταιρική Κατάσταση Μεταβολών Ιδίων Κεφαλαίων
55
Ενοποιημένη Κατάσταση Ταμειακών Ροών
56
Εταιρική Κατάσταση Ταμειακών Ροών
57
Σημειώσεις επί των Χρηματοοικονομικών Καταστάσεων
58
1.
Γενικές πληροφορίες
58
2.
Αρχές σύνταξης των Χρηματοοικονομικών Καταστάσεων
59
3.
Διαχείριση χρηματοοικονομικού κινδύνου
69
4.
Σημαντικές λογιστικές εκτιμήσεις και κρίσεις της Διοίκησης
73
5.
Πληροφόρηση κατά τομέα
75
6.
Επενδύσεις σε ακίνητα
77
7.
Συμμετοχή σε Θυγατρικές
82
8.
Ενσώματα πάγια περιουσιακά στοιχεία
82
9.
Δικαιώματα χρήσης περιουσιακών στοιχείων
83
10.
Πελάτες και λοιπές απαιτήσεις
84
11.
Ταμειακά διαθέσιμα και ισοδύναμα
85
12.
Μετοχικό κεφάλαιο και αγορά ιδίων μετοχών
86
13.
Αποθεματικά
86
14.
Υποχρεώσεις παροχών προσωπικού λόγω εξόδου από την υπηρεσία
87
15.
Δανειακές Υποχρεώσεις
87
16.
Προμηθευτές και λοιπές υποχρεώσεις
89
17.
Έσοδα από μισθώματα επενδυτικών ακινήτων
90
18.
Άμεσα έξοδα σχετιζόμενα με επενδύσεις σε ακίνητα
91
19.
Ενιαίος Φόρος Ιδιοκτησίας Ακινήτων (ΕΝΦΙΑ)
91
20.
Αμοιβές και έξοδα προσωπικού
91
21.
Λοιπά λειτουργικά έξοδα
92
22.
Χρηματοοικονομικά έσοδα/(έξοδα) – καθαρά
93
23.
Παράγωγα Χρηματοπιστωτικά Μέσα
93
24.
Φόροι
94
25.
Μερίσματα
95
26.
Κέρδη ανά μετοχή
95
27.
Ανειλημμένες υποχρεώσεις
95
28.
Υφιστάμενα εμπράγματα βάρη
96
29.
Συναλλαγές με συνδεδεμένα μέρη
96
30.
Ανέλεγκτες φορολογικά χρήσεις
98
31.
Γεγονότα μετά την ημερομηνία του Ισολογισμού
98
Ετήσια Εταιρική και Ενοποιημένη Οικονομική Έκθεση για τη χρήση
που έληξε την 31
η
Δεκεμβρίου 2023
(ποσά σε χιλιάδες Ευρώ, εκτός εάν αναφέρεται διαφορετικά)
3
Δηλώσεις εκπροσώπων του Διοικητικού Συμβουλίου
(σύμφωνα με το άρθρο 4 παρ.2 του Ν. 3556/2007)
Τα μέλη του Διοικητικού Συμβουλίου, κ.κ. Θεόδωρος Φέσσας, Πρόεδρος, Άννα Αποστολίδου, Διευθύνουσα Σύμβουλος και
Απόστολος Γεωργαντζής, Εκτελεστικό Μέλος ΔΣ, υπό την ως άνω ιδιότητά τους, δηλώνουν ότι, εξ όσων γνωρίζουν :
●
Οι συνημμένες Εταιρικές και Ενοποιημένες Χρηματοοικονομικές Καταστάσεις της BriQ Properties Α.Ε.Ε.Α.Π. (η
«Εταιρεία» και ο «Όμιλος»), οι οποίες καταρτίστηκαν για τη χρήση που έληξε την 31
η
Δεκεμβρίου 2023 σύμφωνα με τα
Διεθνή Πρότυπα Χρηματοοικονομικής Αναφοράς, απεικονίζουν κατά τρόπο αληθή τα στοιχεία του ενεργητικού και του
παθητικού,
τα Ίδια Κεφάλαια και τα αποτελέσματα χρήσης του Ομίλου και της Εταιρείας.
●
Η συνημμένη Έκθεση Διαχείρισης του Διοικητικού Συμβουλίου απεικονίζει κατά τρόπο αληθή την εξέλιξη, τις επιδόσεις
και τη θέση του Ομίλου και της Εταιρείας και περιλαμβάνει την περιγραφή των κυριότερων κινδύνων και αβεβαιοτήτων
που αντιμετωπίζει ο Όμιλος, καθώς και την προβλεπόμενη από το άρθρο 152 του Ν.4548/2018 «Δήλωση Εταιρικής
Διακυβέρνησης».
Καλλιθέα, 28 Μαρτίου 2024
Ο Πρόεδρος Δ.Σ.
Η Διευθύνουσα Σύμβουλος
Το Εκτελεστικό Μέλος Δ.Σ.
Θεόδωρος Φέσσας
Άννα Αποστολίδου
Απόστολος Γεωργαντζής
Α.Δ.Τ.
ΑΕ106909
Α.Δ.Τ. ΑΜ540378
Α.Δ.Τ. Φ 090096
Ετήσια Εταιρική και Ενοποιημένη Οικονομική Έκθεση για τη χρήση
που έληξε την 31
η
Δεκεμβρίου 2023
(ποσά σε χιλιάδες Ευρώ, εκτός εάν αναφέρεται διαφορετικά)
4
Έκθεση Διαχείρισης του Διοικητικού Συμβουλίου της Εταιρείας
«BriQ Properties Ανώνυμη Εταιρεία Επενδύσεων σε Ακίνητη Περιουσία» για την χρήση
που έληξε την 31
η
Δεκεμβρίου 2023
Κυρίες και Κύριοι Μέτοχοι,
Η παρούσα έκθεση του Διοικητικού Συμβουλίου της «BriQ Properties Α.Ε.Ε.Α.Π.» (η «Εταιρεία») και των θυγατρικών της (ο
«Όμιλος») αφορά την οικονομική χρήση 2023, ήτοι τη χρονική περίοδο από 1 Ιανουαρίου 2023 μέχρι 31 Δεκεμβρίου 2023
και περιλαμβάνει την πραγματική απεικόνιση της εξέλιξης και των επιδόσεων των δραστηριοτήτων, των στόχων, της
στρατηγικής και των σημαντικών γεγονότων της Εταιρείας και του Ομίλου με στόχο να παράσχει ουσιαστικές πληροφορίες,
που δίνουν στους επενδυτές τη δυνατότητα να διαμορφώσουν μια ολοκληρωμένη γνώμη για την εξέλιξη των εργασιών της
Εταιρείας και του Ομίλου κατά την εξεταζόμενη χρήση.
Η έκθεση επίσης περιέχει την περιγραφή των κυριότερων κινδύνων και αβεβαιοτήτων, τα μη χρηματοοικονομικά στοιχεία,
τη δήλωση εταιρικής διακυβέρνησης, τις σημαντικές συναλλαγές της Εταιρείας και του Ομίλου με τα συνδεδεμένα τους μέρη,
καθώς και επιπρόσθετη πληροφόρηση όπως απαιτείται από τη νομοθεσία.
Η έκθεση συντάχθηκε και είναι εναρμονισμένη με τις σχετικές διατάξεις του Ν. 4548/2018 όπως ισχύει, την παράγραφο 7
του άρθρου 4 του Ν.3556/2007 και την απόφαση 8/754/14.04.2016 του Δ.Σ. της Επιτροπής Κεφαλαιαγοράς.
Σύμφωνα με τα προβλεπόμενα από τη νομοθεσία, η παρούσα έκθεση περιλαμβάνει τα ακόλουθα μέρη:
●
Απολογισμό για τη χρήση από 1
η
Ιανουαρίου 2023 έως 31
η
Δεκεμβρίου 2023
●
Σημαντικά γεγονότα κατά την κλειόμενη χρήση
●
Προοπτικές, κυριότερους κινδύνους και αβεβαιότητες
●
Σημαντικές συναλλαγές με συνδεδεμένα μέρη
●
Δήλωση Εταιρικής Διακυβέρνησης
●
Σημαντικά γεγονότα μεταγενέστερα της κλειόμενης χρήσης
●
Λοιπές πληροφορίες
ΕΝΟΠΟΙΗΜΕΝΕΣ ΧΡΗΜΑΤΟΟΙΚΟΝΟΜΙΚΕΣ ΚΑΤΑΣΤΑΣΕΙΣ
Οι παρούσες ενοποιημένες Χρηματοοικονομικές Καταστάσεις περιλαμβάνουν, πέραν της Εταιρείας και τις θυγατρικές
εταιρείες, στις οποίες η Εταιρεία άμεσα ή έμμεσα ασκεί έλεγχο.
Οι χρηματοοικονομικές καταστάσεις (ενοποιημένες και εταιρικές), μαζί με την έκθεση του ανεξάρτητου ορκωτού ελεγκτή
λογιστή και την έκθεση διαχείρισης του Διοικητικού Συμβουλίου της Εταιρείας αναρτώνται στην ηλεκτρονική διεύθυνση
Οι χρηματοοικονομικές καταστάσεις και οι εκθέσεις των ανεξάρτητων ορκωτών ελεγκτών λογιστών, των εταιρειών του
Ομίλου που ενοποιούνται και δεν είναι εισηγμένες (σύμφωνα με την Απόφαση 8/754/14.04.2016 του Διοικητικού
Συμβουλίου της Επιτροπής Κεφαλαιαγοράς), αναρτώνται επίσης στην ηλεκτρονική διεύθυνση
Κατά τη διάρκεια της χρήσης αυτής, οι δραστηριότητες της Εταιρείας υπήρξαν σύμφωνες με την ισχύουσα νομοθεσία και
τους σκοπούς της, όπως ορίζονται από το καταστατικό της.
Το Διοικητικό Συμβούλιο επιχειρώντας μια αναδρομή των εργασιών της Εταιρείας, των στοιχείων της Κατάστασης
Χρηματοοικονομικής Θέσης και των Αποτελεσμάτων της υπό εξέταση χρήσης σας γνωρίζει τα παρακάτω:
Ετήσια Εταιρική και Ενοποιημένη Οικονομική Έκθεση για τη χρήση
που έληξε την 31
η
Δεκεμβρίου 2023
(ποσά σε χιλιάδες Ευρώ, εκτός εάν αναφέρεται διαφορετικά)
5
1.
ΑΠΟΛΟΓΙΣΜΟΣ ΧΡΗΣΗΣ 2023
Εξελίξεις και προοπτικές της Ελληνικής Οικονομίας
Το 2023 η παγκόσμια και η ευρωπαϊκή οικονομία έδειξαν σημάδια επιβράδυνσης εν μέσω διατηρούμενων, αν και
αποκλιμακούμενων, πληθωριστικών πιέσεων, μεταβλητότητας στις χρηματοπιστωτικές αγορές και γεωπολιτικής
αβεβαιότητας. Ο πόλεμος στην Ουκρανία σε συνδυασμό με την κλιμακούμενη σύγκρουση στη Μέση Ανατολή και τις
επιπτώσεις τους στην περιφερειακή και παγκόσμια σταθερότητα και ασφάλεια συνεχίζουν να επηρεάζουν αρνητικά την
παγκόσμια και ευρωπαϊκή οικονομία στην οποία οι γεωπολιτικοί κίνδυνοι, οι ανησυχίες για τις τιμές ενέργειας, τον
ενεργειακό εφοδιασμό και οι πληθωριστικές πιέσεις έχουν αυξηθεί. Στο πεδίο της νομισματικής πολιτικής η Ευρωπαϊκή
Κεντρική Τράπεζα (ΕΚΤ) έχει προχωρήσει σε δέκα αυξήσεις επιτοκίων το 2022 και το 2023, με πιο πρόσφατη αυτή του
Σεπτεμβρίου 2023, αυξάνοντας τα τρία βασικά επιτόκια της ΕΚΤ κατά 450 μονάδες βάσης συνολικά.
Στο εν λόγω περιβάλλον έντονων προκλήσεων, η ελληνική οικονομία επέδειξε ανθεκτικότητα καθώς ο
πραγματικός ρυθμός
μεγέθυνσης στην Ελλάδα διαμορφώθηκε στο 2,0%, υπεραποδίδοντας για τρίτο έτος στη σειρά έναντι της Ευρωζώνης, παρά
ταύτα ο ρυθμός μεγέθυνσης ήταν μικρότερος του αναμενομένου. Σε αυτό συνετέλεσαν η χαμηλότερη του αναμενομένου
αύξηση των επενδύσεων, οι επιπτώσεις των πλημμυρών στη Θεσσαλία και η ήπια ενίσχυση των εξαγωγών λόγω του
δυσμενούς διεθνούς οικονομικού περιβάλλοντος.
Έτσι, σύμφωνα με την εκτίμηση της ΕΛΣΤΑΤ (
Η Ελληνική Οικονομία – 8
Μαρτίου 2024
) το ΑΕΠ του 2023 ανήλθε σε € 194,5 δισ. έναντι € 190,7 δισ. το 2022. Οι μεταβολές στοιχείων που οδήγησαν
στην ανωτέρω μέτρηση προκύπτουν από τις εξαγωγές αγαθών και υπηρεσιών οι οποίες παρουσίασαν αύξηση κατά 2,1% σε
σχέση με το 4o τρίμηνο του 2022, στηριγμένες κυρίως στις υπηρεσίες, καθώς οι εξαγωγές αγαθών μειώθηκαν κατά 1,6%, ενώ
οι εξαγωγές υπηρεσιών αυξήθηκαν κατά 4,7%. Σύμφωνα με τις εκτιμήσεις και τα στοιχεία της Ευρωπαϊκής Επιτροπής
(εκτιμήσεις για 2024, έκθεση της 15.02.2024)
η αύξηση του ΑΕΠ της χώρας αναμένεται να παραμείνει γενικά σταθερή στο
2,3% το 2024 και το 2025 ενώ ο ετήσιος πληθωρισμός βάσει του ΕΔΗΚ αναμένεται να μειωθεί σταδιακά το 2024 και το 2025,
σε 2,7% και 2% αντίστοιχα, αναφορικά με το 4,2% το 2023. Η αύξηση των πρωτογενών πλεονασμάτων, που προβλέπονται
πάνω από 2% του ΑΕΠ την ίδια περίοδο, θα βοηθήσει το δημόσιο χρέος ως ποσοστό του ΑΕΠ να μειωθεί κάτω από το 150%
του ΑΕΠ το 2025, μετά το εκτιμώμενο 160% του ΑΕΠ πέρυσι, παραταύτα η αύξηση του πραγματικού ΑΕΠ στην Ελλάδα με
γρηγορότερο ρυθμό από ό,τι στην Ευρωζώνη, θα πρέπει να διατηρηθεί έτσι ώστε να μειωθεί απόσταση που χωρίζει την
ελληνική οικονομία από τον μέσο όρος της Ευρωζώνης σε όρους πραγματικού κατά κεφαλήν προϊόντος-εισοδήματος.
Σημαντική θετική εξέλιξη για την ελληνική οικονομία αποτελεί το γεγονός ότι μέσα στο έτος, οι σημαντικοί και
αναγνωρισμένοι από την Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα οίκοι αξιολόγησης, «Standard & Poor’s», «DBRS» και «Fitch» έδωσαν
επενδυτική βαθμίδα στην Ελληνική Οικονομία. Με την πιο πρόσφατη επικαιροποίηση να έρχεται από τον οίκο «DBRS» την
08.03.2024, ο οποίος συνεχίζει να αξιολογεί με επενδυτική βαθμίδα BBB- με σταθερές προοπτικές το Ελληνικό αξιόχρεο.
Ειδικότερα, το 2023 υπήρξε επιτυχημένο για τον Όμιλο καθώς κατάφερε να αυξήσει τα έσοδα από ενοίκια, την οργανική
κερδοφορία του και να επιτύχει αυξήσεις στις αξίες ορισμένων κλάδων ακινήτων που διαθέτει στο χαρτοφυλάκιό του.
Βασικοί συντελεστές αυτής της απόδοσης αποτελούν (α) η ωρίμανση και η ολοκλήρωση νέων επενδύσεων, (β) το
χαρτοφυλάκιο ακίνητων υψηλών προδιαγραφών με σταθερές εισοδηματικές ροές, (γ) το επιχειρηματικό μοντέλο και (δ) ο
ισχυρός ισολογισμός του, που προσφέρουν τη δυνατότητα στη διοίκηση να αξιοποιεί με τον πιο αποτελεσματικό τρόπο τις
διαφορετικές συνθήκες που προκύπτουν στο ευμετάβλητο περιβάλλον, προστατεύοντας παράλληλα τη μελλοντική
κερδοφορία της Εταιρείας και διατηρώντας την με αυτό τον τρόπο σε αναπτυξιακή τροχιά.
Εξελίξεις και προοπτικές της αγοράς ακινήτων
Η αγορά ακινήτων επηρεάστηκε σημαντικά το 2023 από την δραστική αύξηση των επιτοκίων, τις συνεπακόλουθες
πληθωριστικές τάσεις και την αύξηση των τιμών ενέργειας χωρίς όμως να δείχνει, μέχρι στιγμής, σημάδια κόπωσης της
αγοράς ή πτώσης των τιμών των ακινήτων. Η αύξηση των επιτοκίων έχει σταθεροποιηθεί από το 4ο τρίμηνο του 2023 και στο
βαθμό που ο πληθωρισμός θα επανέλθει εγκαίρως στον μεσοπρόθεσμο στόχο του 2%, οι
αγορές αναμένουν μείωση τους
κατά το έτος 2024, γεγονός που αναμένεται να οδηγήσει σε μια σταθερότητα και σε ανάπτυξη της εγχώριας αγοράς ακινήτων.
Ο εγχώριος κλάδος ακίνητης περιουσίας των χώρων αποθήκευσης και διανομής (logistics) χαρακτηρίζεται από μία έντονη
υπό-προσφορά ταυτόχρονα με μία αυξημένη ζήτηση. Η έλλειψη σύγχρονων αποθηκευτικών χώρων που να υπερβαίνουν τα
10.000 τ.μ. είναι έντονη καθώς στην πλειονότητά τους τα παλαιά βιομηχανικά ακίνητα που πωλούνται ή εκπλειστηριάζονται,
δεν έχουν την απαραίτητη υποδομή για ανακατασκευή σε νέους λειτουργικούς χώρους αποθήκευσης και διανομής, κυρίως
λόγω του ανεπαρκούς εσωτερικού ύψους αλλά και λόγω χαμηλότερων προδιαγραφών. Οι ελλείψεις αυτές έχουν οδηγήσει
σε υψηλά ποσοστά πληρότητας και σημαντική αύξηση των μισθωμάτων, τάση που αναμένεται να συνεχιστεί και στο 2024.
Παράλληλα, οι νέες αναπτύξεις χώρων logistics έχουν να αντιμετωπίσουν και το υψηλότερο κατασκευαστικό κόστος με
αποτέλεσμα την αισθητή μείωση στις αποδόσεις των ακινήτου του κλάδου.
Ετήσια Εταιρική και Ενοποιημένη Οικονομική Έκθεση για τη χρήση
που έληξε την 31
η
Δεκεμβρίου 2023
(ποσά σε χιλιάδες Ευρώ, εκτός εάν αναφέρεται διαφορετικά)
6
Η αγορά γραφειακών χώρων, με βάση έρευνα που δημοσίευσε η Τράπεζα της Ελλάδος τον Νοέμβριο του 2023
(‘Έρευνα
αγοράς επαγγελματικών ακινήτων Α’ Εξάμηνο 2023
), διατήρησε καθ΄ όλη την διάρκεια του 2023 το επενδυτικό ενδιαφέρον
τόσο από το εσωτερικό όσο και από το εξωτερικό, με ελκυστικές αποδόσεις σε ακίνητα υψηλών προδιαγραφών, αύξηση του
αριθμού των οικοδομικών αδειών για νέες αναπτύξεις και μικρά ποσοστά κενών χώρων.
Τα χαμηλά ποσοστά κενών χώρων
υψηλών προδιαγραφών έχουν επηρεάσει και την πορεία των μισθωμάτων με αποτέλεσμα την αύξησή τους κατά 30-40% την
τελευταία πενταετία. Το υψηλό κατασκευαστικό κόστος έχει επηρεάσει τις νέες αναπτύξεις καθώς και τις ανακαινίσεις,
παρόλαυτα καθώς ξένες πολυεθνικές αλλά και μεγάλοι ελληνικοί όμιλοι αναζητούν όλο και περισσότερο βιώσιμα
(sustainable) κτίρια αρχίζει να διαμορφώνεται μια νέα πραγματικότητα στην αγορά γραφειακών χώρων, δύο ταχυτήτων. Τα
νέα «πράσινα» κτίρια που αξιώνουν μισθώματα που μπορεί να φτάσουν μέχρι και τα € 30/τμ και τα υπόλοιπα κτίρια, των
οποίων τα μισθώματα κυμαίνονται σε σαφώς χαμηλότερα επίπεδα, ανάλογα με την τοποθεσία στην οποία βρίσκονται, την
παλαιότητα και τις υπηρεσίες που προσφέρουν.
Σχετικά με τον κλάδο του τουρισμού, κατά το έτος 2023, σημειώθηκε διψήφια άνοδος ως προς τις τουριστικές ροές και τις
εισπράξεις δημιουργώντας αισιοδοξία και για το 2024. Πιο συγκεκριμένα, η εισερχόμενη ταξιδιωτική κίνηση αυξήθηκε κατά
17,6% σε σύγκριση με το 2022 και διαμορφώθηκε σε 32,7 εκατομμύρια ταξιδιώτες, ενώ παράλληλα οι ταξιδιωτικές
εισπράξεις παρουσίασαν αύξηση κατά 15,7% και διαμορφώθηκαν στα € 20,45 δισ.. Αναλυτικότερα, η ταξιδιωτική κίνηση
μέσω αεροδρομίων αυξήθηκε κατά 12,7%, ενώ αυτή μέσω οδικών συνοριακών σταθμών κατά 34,9%
(21/02/2024 – Δελτίο
Τύπου Τράπεζας της Ελλάδος: Εξελίξεις στο ταξιδιωτικό ισοζύγιο πληρωμών: Δεκέμβριος 2023)
. Η άνοδος του τουρισμού
επηρρέασε θετικά και τα ξενοδοχεία του χαρτοφυλακίου του Ομίλου που παρουσίασαν αύξηση στην πληρότητα και στη μέση
ημερήσια τιμή (ADR) για την χρονιά που έκλεισε.
Επενδύσεις σε Ακίνητα
Tην 31
η
Δεκεμβρίου 2023, το χαρτοφυλάκιο του Ομίλου περιλάμβανε 25 ακίνητα, εκ των οποίων δύο ανήκουν στις θυγατρικές
εταιρείες, συνολικής επιφάνειας 147.706 τ.μ.. Την 23.10.2023 ολοκληρώθηκε η πώληση ενός εμπορικού καταστήματος -
συνολικής επιφάνειας 281,35 τ.μ., που βρίσκεται επί της οδού 25ης Μαρτίου 1 & Εθελ. Δωδεκανησίου στη Ρόδο έναντι
τιμήματος ενός εκατομμυρίου ευρώ (€ 1,0 εκ.). (βλ. Σημείωση 6).
H εύλογη αξία των ακινήτων του Ομίλου, συμπεριλαμβανομένων των ιδιοχρησιμοποιούμενων ακινήτων, όπως αποτιμήθηκε
από τους ανεξάρτητους εκτιμητές των εταιρειών «ΑΘΗΝΑΙΚΗ ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΗ Ε.Π.Ε.» και «Savills ΕΛΛΑΣ I.K.E.» ανήλθε σε €
148,9 εκ. την 31.12.2023 έναντι αξίας € 136,3 εκ. την 31.12.2022, ήτοι αύξηση € 12,6 εκ. ή 9,2%. Η αξία του χαρτοφυλακίου
ακινήτων του Ομίλου είναι διαμοιρασμένη κατά 51% σε ακίνητα αποθηκευτικών χώρων και κέντρων διανομής (logistics),
26% σε ακίνητα γραφείων, 20% σε ξενοδοχεία και 3% σε λοιπές χρήσεις.
Η εύλογη αξία των Επενδύσεων σε Ακίνητα (μη συμπεριλαμβανομένης της αξίας των ιδιοχρησιμοποιούμενων ακινήτων αξίας
€ 1,4 εκ. και € 1,3 εκ. αντίστοιχα) κατά την 31
η
Δεκεμβρίου 2023 ανερχόταν σε € 147,5 εκ. έναντι αξίας € 135,0 εκ. την 31
η
Δεκεμβρίου 2022. Η αύξηση αυτή ποσού € 12,5 εκ. αναλύεται ως εξής:
●
ποσό € 5,3 εκ. αφορά κεφαλαιουχικές δαπάνες για ανακαίνιση και ανάπτυξη υφιστάμενων ακινήτων,
●
ποσό € 8,1 εκ.. αφορά αναπροσαρμογή αξίας του υφισταμένου χαρτοφυλακίου (+5,7% επί της αξίας επενδύσεων σε
ακίνητα της 31.12.2022), εκ των οποίων ποσό € 4,7 εκ. αφορά τον κλάδο των αποθηκευτικών χώρων (logistics) και € 2,1
εκ. αφορά τον κλάδο των ξενοδοχείων λόγω αυξημένης απόδοσης των συγκεκριμένων κλάδων ακίνητης περιουσίας.
●
μείωση ποσού € 0,9 εκ.
από πώληση επενδυτικών ακινήτων (βλ. Σημείωση 6),
Οι
αποτιμήσεις των ακινήτων του Ομίλου έγιναν σύμφωνα με την (α) την μέθοδο της κεφαλαιοποίησης εισοδήματος ή
μέθοδος προεξοφλημένων ταμειακών ροών (DCF), (β) την μέθοδο των συγκριτικών στοιχείων ή συγκριτική μέθοδο, και γ) την
υπολειμματική μέθοδο (βλ. Σημείωση 6).
Η σημαντικότερη εξέλιξη για τον Όμιλο εντός της χρήσης 2023 ήταν η υπογραφή συμφωνίας συγχώνευσης δια απορρόφησης
που έλαβε χώρα την 23η Φεβρουαρίου 2023 μεταξύ α) της BriQ, β) της κυπριακής εταιρείας με την επωνυμία «Ajolico Trading
Limited» (εφεξής η «Ajolico»), κυρίας μετόχου της Intercontinental International Α.Ε.Ε.Α.Π. («ICI») με ποσοστό περίπου
78,78% και γ) της ICI, με αντικείμενο τους βασικούς όρους υπό τους οποίους η Εταιρεία και η ICI θα προβούν σε συγχώνευση
δια απορροφήσεως της ICI από την BriQ, σύμφωνα με τις διατάξεις του ν.4601/2019, του ν. 4548/2018 και του άρθρου 54
του ν.4172/2013, του Κανονισμού του Χρηματιστηρίου Αθηνών και της νομοθεσίας της Κεφαλαιαγοράς (η «Συναλλαγή»)
Βάση της ανωτέρω συμφωνίας, την 31.01.2024 πραγματοποιήθηκε η απόκτηση 16 ακινήτων από την ICI έναντι συνολικού
τιμήματος € 56,6 εκ. και υπογράφηκε προσύμφωνο για την μεταβίβαση ενός ακόμα ακινήτου με συμφωνηθέν τίμημα € 4,0
εκ.. Η αγορά των ακινήτων χρηματοδοτήθηκε εξ ολοκλήρου μέσω δανεισμού. Τα ακίνητα που αποκτήθηκαν την 31.01.2024
δεν συμπεριλαμβάνονται στα αποτελέσματα της 31.12.2023, ενώ μετά την απόκτηση και των 17 ακινήτων, το χαρτοφυλάκιο
της BriQ Properties θα αποτελείται από 42 ακίνητα συνολικής αξίας περίπου € 211 εκ. (βλ. Σημείωση 6). Η ολοκλήρωση της
διαδικασίας συγχώνευσης εξαρτάται από τις σχετικές εγκρίσεις των αρμοδίων αρχών καθώς και από το εύρος της σχέσης
ανταλλαγής που θα προσδιοριστεί από τον ανεξάρτητο εκτιμητή και τελεί υπό την έγκριση των γενικών συνελεύσεων των
μετόχων των δύο εταιρειών.
.
Ετήσια Εταιρική και Ενοποιημένη Οικονομική Έκθεση για τη χρήση
που έληξε την 31
η
Δεκεμβρίου 2023
(ποσά σε χιλιάδες Ευρώ, εκτός εάν αναφέρεται διαφορετικά)
7
Έσοδα
Τα Έσοδα από Μισθώματα του Ομίλου για τη χρήση 2023 ανήλθαν σε € 9,1 εκ. έναντι € 8,0 εκ. για τη χρήση 2022
παρουσιάζοντας αύξηση ποσού € 1,1 εκ. ή 13,8%. Η αύξηση αυτή οφείλεται στην ενσωμάτωση εσόδων προερχόμενων από
της νέες επενδύσεις, κυρίως στα logistics, και στην ετήσια αναπροσαρμογή των μισθωμάτων βάση του Δείκτη Τιμών
Καταναλωτή.
Σημαντικοί μισθωτές του Ομίλου κατά την χρήση 2023 ήταν οι εταιρείες του Ομίλου Quest Συμμετοχών με ποσοστό 33% και
η Sarmed Logistics Α.Ε. με ποσοστό 28% (μισθώτρια του ακινήτου της θυγατρικής SARMED Warehouses Α.Ε.) των συνολικών
εσόδων 2023. Σε συνέχεια της απόκτησης των 16 ακινήτων της ICI που πραγματοποιήθηκε την 31.01.2024, οι κύριοι μισθωτές
του Ομίλου είναι η Tράπεζα Alpha Bank με ποσοστό 34%, οι εταιρείες του Ομίλου Quest Συμμετοχών με 20% και η Sarmed
Logistics A.E. με 16% επί των ετησιοποιημένων εσόδων.
Την 31.12.2023 το συνολικό ποσοστό πληρότητας (το σύνολο των μισθωμένων χώρων δια του συνόλου της εκμισθώσιμης
επιφάνειας μη συμπεριλαμβανομένων των οικοπέδων, κτιρίων υπό-ανάπτυξη και ιδιοχρησιμοποιούμενων ακινήτων) των
ακινήτων του Ομίλου ήταν 99,2% (2022: 99,8%).
Κέρδη από αναπροσαρμογή των επενδύσεων σε ακίνητα σε εύλογη αξία
Τα κέρδη του Ομίλου από αναπροσαρμογή των επενδύσεων σε ακίνητα σε εύλογη αξία για τη χρήση 2023 ανήλθαν σε € 8,1
εκ. έναντι € 7,5 εκ. για τη χρήση 2022. Από αυτά ποσό € 4,7 εκ. αφορά τον κλάδο των αποθηκευτικών χώρων (Logistics) και
ποσό € 2,1 εκ. τον κλάδο των ξενοδοχείων όπου υπήρξαν υπεραποδόσεις των ακινήτων εντός του 2023.
Λειτουργικά Έξοδα
Τα
Άμεσα Έξοδα σχετιζόμενα με Επενδύσεις σε Ακίνητα
(βλ. Σημείωση 18) για τη χρήση 2023 εμφάνισαν μείωση λόγω
χαμηλότερων μεσιτικών αμοιβών στη χρήση 2023 σε σύγκριση με τη χρήση 2022 και ανήλθαν σε € 253 χιλ. έναντι € 286 χιλ.
(- 11,5%). Περιλαμβάνουν κυρίως έξοδα ασφάλισης και εκτίμησης ακινήτων ποσού € 166 χιλ. (2022 : € 159 χιλ.), μεσιτικές
αμοιβές, επισκευές και έξοδα
κοινοχρήστων και λοιπών παροχών κενών χώρων.
Ο
Ενιαίος Φόρος Ιδιοκτησίας Ακινήτων – ΕΝΦΙΑ
(βλ. Σημείωση 19) για το έτος 2023 αντιστοιχεί σε ποσό € 695 χιλ. έναντι €
703 χιλ. για το 2022.
Τα
Λοιπά Λειτουργικά Έξοδα
(βλ. Σημείωση 21) εμφάνισαν μείωση στην χρήση 2023 και ανήλθαν σε € 596 χιλ. έναντι € 640
χιλ. της περσινής περιόδου (-6,9%) κυρίως λόγω μη επαναλαμβανόμενων εξόδων συμβούλων (2023: € 51 χιλ. και 2022: €
126 χιλ. ) για υπηρεσίες που παρασχέθηκαν στα πλαίσια της συμφωνίας συγχώνευσης δια απορρόφησης που υπογράφηκε
την 23.02.2023 (βλ. ανωτέρω «Επενδύσεις σε Ακίνητα»).
Χρηματοοικονομικά Έσοδα / Έξοδα
Τα
καθαρά χρηματοοικονομικά έξοδα
ανήλθαν σε € 1,4 εκ. έναντι € 967 χιλ. για τη χρήση 2022. Στα καθαρά
χρηματοοικονομικά έξοδα περιλαμβάνεται κέρδος ύψους € 346 χιλ. λόγω τροποποίησης των όρων υφιστάμενων δανείων και
συνολικά έσοδα από τόκους € 120 χιλ. (περιλαμβάνουν τόκους €100 χιλ. από το Ελληνικό Δημόσιο, βλ. Σημείωση 22). Επίσης
εντός της χρήσης 2023 κεφαλαιοποιήθηκαν τόκοι ομολογιακού δανείου ποσού € 114 χιλ. που αφορούν την
χρηματοδότηση του υπό ανάπτυξη κέντρου αποθήκευσης και διανομής (ΚΑΔ2) στον Ασπρόπυργο βάση του ΔΛΠ 23.
Λειτουργικά Κέρδη - Αποτελέσματα προ Φόρων
Τα
λειτουργικά κέρδη
του Ομίλου για τη χρήση 2023 ανήλθαν σε € 15,0 εκ. έναντι € 13,2 εκ. . της περσινής χρήσης, ενώ τα
λειτουργικά κέρδη μη συμπεριλαμβανομένων των κερδών από αναπροσαρμογή των επενδύσεων σε ακίνητα σε εύλογη αξία
αυξήθηκαν κατά 20% καθώς ανήλθαν σε € 6,9 εκ. έναντι € 5,8 εκ. της προηγούμενης χρήσης, εμφανίζοντας αύξηση € 1,2 εκ.
Τα
αποτελέσματα προ φόρων
ανήλθαν σε κέρδη € 15,3 εκ. έναντι € 12,3 εκ. της περσινής χρήσης. Τα αποτελέσματα προ
φόρων μη συμπεριλαμβανομένων των κερδών από αναπροσαρμογή των επενδύσεων σε ακίνητα σε εύλογη αξία και κέρδη
από αποτίμηση χρημ/μικών εργαλείων σε εύλογη αξία μέσω της κατάστασης αποτελεσμάτων ποσού € 1,7 εκ. (βλ. Σημείωση
23), αυξήθηκαν κατά 14% και ανήλθαν σε € 5,5 εκ. έναντι € 4,8 εκ. της προηγούμενης χρήσης.
Ετήσια Εταιρική και Ενοποιημένη Οικονομική Έκθεση για τη χρήση
που έληξε την 31
η
Δεκεμβρίου 2023
(ποσά σε χιλιάδες Ευρώ, εκτός εάν αναφέρεται διαφορετικά)
8
Εναλλακτικοί Δείκτες Μέτρησης Απόδοσης (ΕΔΜΑ
)
Ο Όμιλος χρησιμοποιεί εναλλακτικούς δείκτες μέτρησης απόδοσης (ΕΔΜΑ) για την καλύτερη αξιολόγηση των οικονομικών
του επιδόσεων. Παρουσιάζεται το μέγεθος «Κέρδη προ Τόκων, Φόρων και συνολικών Αποσβέσεων (EBITDA)», το μέγεθος
«Προσαρμοσμένα κέρδη προ Τόκων, Φόρων και συνολικών Αποσβέσεων (Adjusted EBITDA)» και το μέγεθος «Κεφάλαια από
λειτουργικές δραστηριότητες (Funds from Operations – FFO)» που αναλύονται παρακάτω. Τα ανωτέρω μεγέθη θα πρέπει να
λαμβάνονται υπόψη σε συνδυασμό με τα οικονομικά αποτελέσματα που έχουν συνταχθεί σύμφωνα με τα ΔΠΧΑ και σε καμία
περίπτωση δεν αντικαθιστούν αυτά.
Τα προσαρμοσμένα Κέρδη προ Τόκων, Φόρων και Αποσβέσεων ανήλθαν σε € 6,9 εκ. έναντι € 5,9 εκ. της προηγούμενης
χρήσης, εμφανίζοντας αύξηση 17,2%, όπως φαίνεται στον παρακάτω Πίνακα:
EBITDA και Προσαρμοσμένο EBITDA
(ποσά σε € χιλ.)
Από 01.01.2023
έως 31.12.2023
Από 01.01.2022
έως 31.12.2022
Μεταβολή
%
Κέρδη προ φόρων
15.339
12.265
25,1%
Πλέον: Αποσβέσεις δικαιωμάτων ενσώματων και άυλων παγίων
περιουσιακών στοιχείων
69
57
Πλέον: Καθαρά
χρηματοοικονομικά (έσοδα) /έξοδα (Σημ.
22)
1.424
967
Κέρδη προ φόρων, τόκων και συνολικών αποσβέσεων (EBITDA)
16.832
13.289
26,7%
Μείον : Καθαρό κέρδος από αναπροσαρμογή των επενδύσεων σε
ακίνητα στην εύλογη αξία (Σημ. 6)
(8.110)
(7.465)
Μείον : Κέρδη από αποτίμηση χρημ/μικών εργαλείων σε εύλογη αξία
μέσω της κατάστασης αποτελεσμάτων (Σημ. 23)
(1.726)
-
Μείον: Κέρδη από πώληση επενδυτικών ακινήτων
(127)
(149)
Πλέον / (Μείον) : Καθαρή ζημιά / (κέρδος) από απομείωση ενσώματων
παγίων περιουσιακών στοιχείων
(53)
59
Πλέον : Μη επαναλαμβανόμενα έξοδα συμβούλων
(1)
51
126
Προσαρμοσμένα κέρδη προ Τόκων, Φόρων και Αποσβέσεων
(Adjusted EBITDA)
6.867
5.860
17,2%
(1)
Αφορά μη επαναλαμβανόμενα έξοδα και αμοιβές συμβούλων για υπηρεσίες που παρασχέθηκαν στα πλαίσια της
συμφωνίας που υπογράφηκε την 23.02.2023 για την αγορά ακινήτων και μετοχών και την συγχώνευση μέσω απορρόφησης
της Intercontinental International ΑΕΕΑΠ.
Ετήσια Εταιρική και Ενοποιημένη Οικονομική Έκθεση για τη χρήση
που έληξε την 31
η
Δεκεμβρίου 2023
(ποσά σε χιλιάδες Ευρώ, εκτός εάν αναφέρεται διαφορετικά)
9
Τα Κεφάλαια από λειτουργικές δραστηριότητες (F.F.O) που αντιστοιχούν στους μετόχους της Εταιρείας (μη
συμπεριλαμβανομένων μετόχων μειοψηφίας) διαμορφώθηκαν σε € 3,9 εκ. (2022: € 4,1 εκ.) όπως παρουσιάζεται παρακάτω:
Κεφάλαια από λειτουργικές δραστηριότητες (Funds from Operations – F.F.O.)
(ποσά σε € χιλ.)
01.01.2023-
31.12.2023
01.01.2022-
31.12.2022
Μεταβολή %
Κέρδη περιόδου που αναλογούν σε μετόχους της Εταιρείας
από συνεχιζόμενες δραστηριότητες
14.116
11.147
26,6%
Μείον: Κέρδη από αναπροσαρμογή επενδυτικών ακινήτων σε εύλογες
αξίες
(8.110)
(7.465)
Μείον : Κέρδη από αποτίμηση χρημ/μικών εργαλείων σε εύλογη αξία
μέσω της κατάστασης αποτελεσμάτων
(1.726)
-
Μείον: Κέρδη από πώληση επενδυτικών ακινήτων
(127)
(149)
Πλέον: Αποσβέσεις ενσώματων πάγιων και άυλων περιουσιακών
στοιχείων
69
57
Πλέον: Μη επαναλαμβανόμενα έξοδα
(1)
51
126
Πλέον / (Μείον): Χρηματοοικονομικό έξοδο / (έσοδο) λόγω
αλλαγής όρων χρηματοοικονομικής υποχρέωσης
(346)
(208)
Μείον: Κεφαλαιοποίηση τόκων ομολογιακού που αφορούν
χρηματοδότηση υπό ανάπτυξη ακινήτου
(114)
-
Πλέον / (Μείον): Καθαρή ζημιά / (Κέρδος) από απομείωση μη
χρηματοοικονομικών περιουσιακών στοιχείων
(53)
59
Πλέον / (Μείον): Κέρδος /(Ζημιά) που αναλογεί σε μη ελέγχουσες
συμμετοχές αναφορικά με τις ανωτέρω προσαρμογές
116
516
Κεφάλαια από λειτουργικές δραστηριότητες που αντιστοιχούν στους
μετόχους της Εταιρείας (F.F.O.)
3.876
4.083
-5,1%
1)
Αφορά μη επαναλαμβανόμενα έξοδα και αμοιβές συμβούλων για υπηρεσίες που παρασχέθηκαν στα πλαίσια της
συμφωνίας που υπογράφηκε την 23.02.2023 για την αγορά ακινήτων και μετοχών και την συγχώνευση μέσω απορρόφησης
της Intercontinental International ΑΕΕΑΠ
Φόροι
Οι φόροι του Ομίλου για τη χρήση 2023 αυξήθηκαν σημαντικά και ανήλθαν σε € 709 χιλ. έναντι € 203 χιλ. της χρήσης 2022,
λόγω των αυξήσεων του επιτοκίου παρέμβασης της Ευρωπαϊκής Κεντρικής Τράπεζας (Επιτοκίου Αναφοράς).
Πιο αναλυτικά, οι Εταιρείες Επενδύσεων σε Ακίνητη Περιουσία (Α.Ε.Ε.Α.Π.) σύμφωνα με το άρθρο 31 παρ. 3 του ν.2778/1999
όπως ισχύει δεν υπόκεινται σε φόρο εισοδήματος αλλά φορολογούνται με συντελεστή φόρου ίσου με το 10% επί του
εκάστοτε ισχύοντος επιτοκίου παρέμβασης της Ευρωπαϊκής Κεντρικής Τράπεζας (Επιτοκίου Αναφοράς) προσαυξημένου κατά
1 ποσοστιαία μονάδα (10,0% * (Επιτόκιο αναφοράς της ΕΚΤ + 1,0%)), επί του μέσου όρου των εξαμηνιαίων επενδύσεών τους
πλέον διαθεσίμων σε τρέχουσες τιμές.
Σε περίπτωση μεταβολής του Επιτοκίου Αναφοράς, η προκύπτουσα νέα βάση
υπολογισμού του φόρου ισχύει από την πρώτη ημέρα του επόμενου της μεταβολής μήνα. Για την χρήση 2023 ο συντελεστής
φόρου ανήλθε σε 0,51% επί του μέσου όρου των συνολικών επενδύσεων του έτους (2022: 0,16%) (Σημείωση 24).
Καθαρά Κέρδη
Τα καθαρά κέρδη του Ομίλου για τη χρήση 2023 ανήλθαν σε € 14,63 εκ. έναντι κερδών € 12,06 εκ. της χρήσης 2022.
Τα καθαρά κέρδη μη συμπεριλαμβανομένων των κερδών από την αναπροσαρμογή των επενδύσεων σε ακίνητα σε εύλογη
αξία και κέρδη από αποτίμηση χρημ/μικών εργαλείων σε εύλογη αξία μέσω της κατάστασης αποτελεσμάτων ποσού € 1,7 εκ.
(βλ. Σημείωση 23), ανήλθαν σε ποσό € 4,8 εκ. έναντι ποσού € 4,6 εκ. της χρήσης 2022 εμφανίζοντας αύξηση 4,3%.